보증금반환소송 용어 사전

보증금반환소송

임대차가 끝났는데 돌려받지 못한 보증금을 임대인에게 돌려 달라고 청구하는 소송입니다. 주택 임차인이 내는 경우에는 금액과 관계없이 소액사건 절차의 몇 가지 규정이 함께 적용됩니다.

임대차 종료일

기간 만료, 합의 해지, 해지 통지의 효력 발생 가운데 무엇으로 계약이 끝났는지에 따라 정해지는 날입니다. 소장에는 이 날짜 하나를 분명히 적어야 그 다음 날부터의 반환 의무를 따질 수 있습니다.

갱신거절 통지

계약을 이어 가지 않겠다는 뜻을 알리는 일로, 임대인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 만료 2개월 전까지 해야 합니다. 이 창을 놓치면 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다.

묵시적 갱신

위 통지 없이 기간이 지나 같은 조건의 임대차가 2년 다시 이어진 상태입니다. 이때 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.

임대차 존속 의제

기간이 끝났어도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차가 이어지는 것으로 본다는 규정입니다. 그래서 돈을 받지 못한 채 그 집에 계속 살아도 권한 없는 점유가 되지 않습니다.

대항력

주택을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날부터 새 집주인 같은 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있는 힘입니다. 보증금을 받기 전에 주민등록을 옮기면 이 힘이 사라질 수 있습니다.

확정일자와 우선변제권

대항요건에 계약서 확정일자까지 갖추면 경매나 공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 생깁니다. 배당 순위를 따질 때 확정일자 도장이 찍힌 날이 기준이 됩니다.

임차권등기명령

계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했을 때 주택 소재지 법원에 신청해 등기부에 임차권을 올리는 절차입니다. 등기가 끝난 뒤에는 이사해서 전입을 옮겨도 이미 가진 대항력과 우선변제권이 유지되고, 신청 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

임대인 지위 승계

대항력을 갖춘 뒤 집이 팔리면 새 소유자가 임대인의 자리를 넘겨받은 것으로 본다는 규정입니다. 이 경우 보증금을 돌려 달라고 청구할 상대도 새 소유자로 바뀝니다.

내용증명

계약 종료와 반환 요구를 언제 어떤 내용으로 했는지 우체국이 보관하는 문서로 남기는 방법입니다. 그 자체로 강제력은 없지만 종료일과 지체 시점을 증명하는 자료가 됩니다.

지급명령

임대인이 보증금 액수 자체를 다투지 않을 때 법원이 서면만 보고 지급을 명하는 절차입니다. 임대인이 송달받은 날부터 2주 안에 이의하면 소송으로 넘어가고, 공시송달로만 보낼 수 있는 상대라면 이 절차를 쓸 수 없습니다.

주택임대차분쟁조정

법률구조공단 등에 설치된 조정위원회에 보증금 반환 다툼의 조정을 신청하는 길입니다. 양쪽이 조정안을 받아들이면 법원에 가지 않고 끝낼 수 있습니다.

소액사건 절차 준용

주택 임차인의 보증금반환청구소송에는 소액사건심판법의 소장 송달, 기일 지정, 증거조사, 판결 특례 조항이 쓰입니다. 판사는 곧바로 변론기일을 잡고 되도록 한 번의 기일로 심리를 마치며, 판결서에 이유를 생략할 수도 있습니다.

동시이행

보증금 반환과 집을 비워 열쇠를 넘기는 일이 서로 맞물린 의무라는 뜻입니다. 판결 주문도 흔히 주택을 넘겨받는 것과 동시에 보증금을 주라는 꼴로 나옵니다.

지연손해금

반환이 늦어진 기간에 붙는 손해배상으로, 약정이 없으면 민법의 연 5% 법정이율을 기준으로 합니다. 동시이행 관계에서는 임차인이 집을 비워 주겠다고 이행을 제공한 때부터 임대인의 지체 책임이 따져집니다.

공제 주장

임대인이 밀린 월세, 관리비, 원상복구비를 보증금에서 빼고 주겠다는 주장입니다. 빼겠다는 채권이 실제로 생겼다는 점은 임대인이 증명해야 하고, 평범하게 살면서 생긴 마모까지 복구비로 넘길 수는 없습니다.

가집행선고

1심 판결에 붙어 확정 전에도 강제집행을 할 수 있게 해 주는 선고입니다. 재산권 청구 판결에는 붙이지 않을 상당한 이유가 없는 한 법원이 직권으로 붙입니다.

집행권원

확정판결, 가집행선고가 붙은 판결, 확정된 지급명령, 조정조서처럼 강제집행의 근거가 되는 문서입니다. 임차인은 이 문서에 집행문을 받아야 경매나 압류를 신청할 수 있습니다.

인도 없는 경매 개시

임차인이 보증금 판결 같은 집행권원으로 자기가 사는 그 집을 경매에 부칠 때, 이사부터 마쳐야 한다는 조건 없이 강제집행을 개시할 수 있게 한 특례입니다. 다만 우선변제로 배당금을 받으려면 그 전에 주택을 매수인에게 넘겨야 합니다.

강제경매

임대인 소유 부동산을 법원이 팔아 그 대금에서 채권자에게 나눠 주는 절차입니다. 임차주택뿐 아니라 임대인의 다른 부동산도 대상이 될 수 있습니다.

배당요구

다른 채권자가 시작한 경매에서 자기 몫을 받겠다고 법원에 알리는 일입니다. 법원이 첫 매각기일 이전으로 정해 공고한 배당요구 종기를 넘기면 배당에서 빠질 수 있습니다.

채권 압류와 추심

임대인이 은행에 맡긴 예금이나 다른 세입자에게서 받을 월세처럼 임대인이 제3자에게 가진 돈을 묶고 직접 받아 내는 절차입니다.

법령 근거 주택임대차보호법 제3조⁠·제3조의2⁠·제3조의3⁠·제4조⁠·제6조⁠·제6조의2⁠·제13조⁠·제14조, 소액사건심판법 제6조⁠·제7조⁠·제10조⁠·제11조의2, 민사소송법 제213조⁠·제462조⁠·제470조, 민사집행법 제28조⁠·제41조⁠·제56조⁠·제84조⁠·제88조⁠·제223조⁠·제229조, 민법 제379조⁠·제397조⁠·제536조⁠·제615조⁠·제654조(국가법령정보센터, 2026-10-26 확인) / 주택임대차보호법 제3조⁠·제3조의2⁠·제3조의3⁠·제4조⁠·제6조⁠·제6조의2⁠·제13조⁠·제14조, 소액사건심판법 제7조, 민사소송법 제396조⁠·제470조⁠·제474조, 민사집행법 제28조⁠·제84조⁠·제88조⁠·제223조(국가법령정보센터, 2026-10-26 확인)