보증금을 돌려받지 못했을 때 쓸 수 있는 공식 절차는 크게 세 가지입니다. 법원에 지급명령을 신청하는 길, 보증금반환소송을 내는 길, 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 길입니다. 셋은 서로 경쟁하는 제도라기보다 사건의 성격에 따라 골라 쓰는 도구에 가깝습니다. 이 칼럼은 세 절차를 같은 기준으로 나란히 놓고, 어떤 사정에서 어느 쪽이 맞는지를 정리합니다.
한눈에 보는 비교표
| 기준 | 지급명령 | 소송 | 분쟁조정 |
|---|---|---|---|
| 신청하는 곳 | 채무자 주소지 관할 지방법원 등 | 민사소송 관할 법원 | 주택 소재지 관할 조정위원회 |
| 진행 방식 | 서면 심사, 채무자 심문 없음 | 변론과 증거조사 | 조정위원회의 조사와 조정안 |
| 상대가 다투면 | 2주 안 이의로 소송에 넘어감 | 판결로 결론 | 불응 의사를 통지하면 각하 |
| 법이 정한 기간 | 이의 기간 2주 | 판결 기한 없음(기일 특례) | 60일 처리, 30일 연장 가능 |
| 결과의 효력 | 확정되면 확정판결과 같은 효력 | 판결, 가집행 선고 가능 | 수락하면 합의 성립, 집행 승낙 문구가 있으면 집행권원 |
| 주소를 모를 때 | 공시송달로는 진행 불가 | 공시송달 가능 | 피신청인에게 신청서 송달이 필요 |
기간: 무엇이 길게, 무엇이 짧게 만드나
지급명령은 채무자를 부르지 않고 서면만으로 결정하므로(민사소송법 제467조), 송달만 순조로우면 셋 가운데 가장 빨리 결론에 이를 수 있습니다. 하지만 송달받은 날부터 2주 안에 이의가 들어오면 지급명령을 신청한 때 소송을 낸 것으로 보아 소송으로 넘어가므로(제470조·제472조 제2항), 다툼이 있는 사건에서는 오히려 한 단계를 더 거친 셈이 됩니다.
보증금반환소송은 판결 기한이 법에 정해져 있지 않지만, 소장을 지체 없이 송달하고 되도록 한 차례 기일로 심리를 마치게 하는 소액사건심판법 조문들이 준용됩니다(주택임대차보호법 제13조). 실제 기간을 가장 크게 좌우하는 것은 송달 상황과 다툼의 크기입니다.
조정은 신청을 받은 날부터 60일 안에 마치는 것이 원칙이고, 부득이하면 30일 범위에서 연장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제23조). 다만 피신청인이 조정 절차에 응하지 않겠다는 뜻을 알려 오면 위원장이 신청을 각하하므로(제21조 제3항 제5호), 시작 단계에서 끝날 수도 있습니다.
비용: 금액보다 정해지는 요소
세 절차 모두 비용은 사건마다 다르므로, 여기서는 금액 대신 비용이 정해지는 요소만 비교합니다.
- 지급명령: 신청서에 붙이는 인지가 같은 청구 금액의 소장 인지의 10분의 1입니다(민사소송 등 인지법 제7조 제2항). 이의로 소송이 되면 그 차액을 보정합니다(같은 조 제3항). 송달에 드는 비용도 따로 듭니다.
- 소송: 인지액이 소송목적의 값, 곧 청구 금액에 따라 구간별로 정해집니다(같은 법 제2조). 증인이나 감정이 필요하면 그 비용이 더해지고, 변호사에게 맡긴다면 사건 단계와 업무 범위, 다툼의 수에 따라 보수가 달라집니다. 판결에서 진 쪽이 소송비용을 떠안는 것이 기본 원칙입니다(민사소송법 제98조).
- 분쟁조정: 시행령 별표에 정한 수수료를 내고(주택임대차보호법 시행령 제33조 제1항), 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 수 있는 임차인이나 기초생활수급자 등은 면제받을 수 있습니다(같은 조 제2항). 회의가 소집되기 전에 취하하면 낸 수수료의 절반을 돌려받을 수 있습니다(같은 조 제3항 제3호).
결과의 효력: 그 서류로 집행할 수 있는가
돈을 실제로 받아 내는 힘을 기준으로 보면 차이가 분명해집니다.
지급명령은 이의 없이 확정되면 확정판결과 같은 효력을 갖고(민사소송법 제474조), 집행문을 붙이지 않은 지급명령 정본으로 곧바로 집행에 들어갈 수 있는 것이 원칙입니다(민사집행법 제58조 제1항). 판결은 가집행 선고가 붙으면 확정 전에도 집행할 수 있습니다(민사소송법 제213조). 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택 경매를 신청하면 집을 먼저 비우지 않아도 된다는 특례도 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).
조정은 양쪽이 조정안을 받은 날부터 14일 안에 서면으로 수락하면 조정안과 같은 내용의 합의가 성립한 것으로 봅니다(제26조 제2항·제3항). 여기에 금전 지급 등에 관해 강제집행을 승낙한다는 합의가 조정서에 적히면, 그 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다(제26조 제4항·제27조). 반대로 이 문구가 없으면 합의는 성립해도 그 조정서만으로 바로 집행하기는 어려우므로, 조정 단계에서 문구가 들어갔는지 꼭 확인해야 합니다.
세 절차를 고르는 질문
가정으로 세 가지 상황을 놓고 보면 차이가 선명해집니다.
- 예를 들어 집주인이 금액은 인정하면서 "돈이 마련되면 주겠다"고만 하는 경우를 생각해 보면, 주소가 확실하다면 지급명령이 빠른 선택지가 될 수 있습니다.
- 예를 들어 원상복구비 공제 금액을 두고 의견이 크게 갈리는 경우라면, 이의로 소송이 될 가능성이 높아 처음부터 보증금반환소송을 내는 편이 시간을 아낄 수 있습니다.
- 예를 들어 집주인이 대화에는 응하지만 금액과 날짜를 정하지 못하는 경우라면, 조정위원회의 조정안이 합의의 틀을 만들어 줄 수 있습니다.
순서도 하나 기억해 둘 만합니다. 같은 분쟁으로 이미 소송을 냈거나 조정 신청 뒤 소송을 내면 조정 신청은 각하됩니다(제21조 제3항 제1호). 조정을 먼저 시도할지 정한 뒤 움직이세요. 지급명령과 내용증명의 쓸모는 내용증명과 지급명령 문서에서 따로 다루었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 지급명령이 확정된 뒤에도 집주인이 다툴 방법이 있나요?
A. 확정된 지급명령에 대해서도 청구에 관한 이의의 소처럼 집행 단계에서 다툴 길이 남아 있고, 이런 소송은 지급명령을 내린 지방법원이 관할합니다(민사집행법 제58조 제3항·제4항). 확정됐다고 해서 모든 다툼이 끝나는 것은 아니라는 점을 염두에 두세요.
Q. 조정이 성립하지 않으면 그동안의 시간은 손해인가요?
A. 조정 과정에서 정리한 계약·송금·통지 자료와 상대방 답변은 이후 지급명령이나 소송에서도 그대로 쓸 수 있습니다. 조정절차가 끝나면 그 결과를 통지받게 되므로(주택임대차보호법 시행령 제35조 제1항), 그때 바로 다음 절차로 넘어갈 수 있게 서류를 미리 묶어 두세요.
정리
세 절차의 차이는 결국 "상대가 다투는가", "주소를 아는가", "결과로 바로 집행할 수 있는가"라는 세 질문으로 갈립니다. 내 사건을 이 질문에 대입해 보고, 보증금반환소송의 다른 쟁점은 안내 첫 화면에서 이어서 확인하세요.
이 글은 일반적인 법률 정보이며, 개별 사건의 결론은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
근거: 민사소송법 제98조·제213조·제467조·제470조·제472조 제2항·제474조 [시행 2026. 10. 2.][법률 제21993호], 민사집행법 제58조 제1항·제3항·제4항 [시행 2026. 2. 1.][법률 제20733호], 민사소송 등 인지법 제2조·제7조 제2항·제3항 [시행 2025. 3. 1.][법률 제20003호], 주택임대차보호법 제3조의2 제1항·제13조·제21조 제3항·제23조·제26조·제27조 [시행 2026. 1. 2.][법률 제21065호], 주택임대차보호법 시행령 제33조·제35조 제1항 [시행 2026. 7. 1.][대통령령 제36423호] — 국가법령정보센터 2026-10-20 확인