보증금반환소송 - 소송 전에 내용증명이나 지급명령을 거쳐야 하나요?

보증금반환소송을 앞두고 먼저 생기는 의문이 "소송 전에 내용증명부터 보내야 하나, 지급명령을 먼저 해야 하나"입니다. 결론부터 말하면 둘 다 법이 요구하는 필수 단계는 아닙니다. 계약이 끝났고 돈을 돌려받지 못했다면 곧바로 소장을 낼 수도 있습니다. 다만 두 절차는 쓸모가 분명해서, 내 사정에 맞는지 따져 보고 고르면 시간과 비용을 아낄 수 있습니다.

내용증명은 '요구했다는 사실'을 남기는 도구입니다

내용증명은 어떤 내용의 문서를 언제 누구에게 보냈는지를 우체국이 증명해 주는 우편입니다. 그 자체로 돈을 받아 내는 힘은 없지만, 뒤에 이어질 절차에서 다음 사실을 보여 주는 자료가 됩니다.

• 계약 종료를 알렸거나, 이미 끝난 사실을 다시 확인한 날짜
• 돌려받을 금액과 그 계산 근거(밀린 관리비 등 인정하는 공제가 있다면 그 내역)
• 집을 넘겨줄 수 있는 날짜와 열쇠⁠·비밀번호를 건네는 방법

마지막 항목이 특히 중요합니다. 보증금 반환과 집 인도는 맞물린 의무라서, 집주인에게 늦게 돌려준 책임을 물으려면 세입자 쪽에서 집을 넘겨줄 준비가 되었다는 사실을 보여 주어야 하기 때문입니다. 이 관계는 집 비우기와 동시이행을 다룬 문서에서 자세히 설명합니다. 문서에는 감정적인 표현보다 날짜, 금액, 요구 사항을 짧게 적어야 나중에 증거로 쓰기 좋습니다. 답을 달라는 기한을 함께 적어 두면, 그 기한이 지나도록 아무 답이 없었다는 사실 자체가 다음 절차를 고르는 근거가 됩니다. 기한은 이사 일정과 임차권등기 준비 기간을 고려해 지나치게 짧지 않게 잡는 편이 현실적입니다.

지급명령은 서류만으로 결론을 내는 절차입니다

지급명령은 돈처럼 일정한 수량의 지급을 구하는 청구에 대해, 법원이 상대방을 부르지 않고 신청서만 보고 지급을 명하는 절차입니다(민사소송법 제462조⁠·제467조). 상대방의 주소지를 관할하는 지방법원 등에 신청하고(제463조), 신청서에는 같은 금액의 소장에 붙일 인지액의 10분의 1을 붙입니다(민사소송 등 인지법 제7조 제2항).

지급명령을 송달받은 집주인은 2주 안에 이의신청을 할 수 있고, 이 기간은 늘리거나 줄일 수 없는 불변기간입니다(제470조). 이의가 없거나 이의가 취하⁠·⁠각하되면 지급명령은 확정판결과 같은 효력을 갖고(제474조), 확정된 지급명령으로는 원칙적으로 집행문을 따로 받지 않고 강제집행을 할 수 있습니다(민사집행법 제58조 제1항).

지급명령이 맞는 사건, 소송이 나은 사건

지급명령은 공시송달 말고는 송달할 방법이 없으면 쓸 수 없습니다(제462조 단서). 주소를 보정하라는 명령을 받으면 소송으로 바꿔 달라고 신청할 수 있고(제466조 제1항), 집주인이 이의를 내면 지급명령을 신청한 때 소송을 낸 것으로 보아 소송으로 넘어갑니다(제472조 제2항). 이때는 소장 인지와의 차액을 보정해야 합니다(인지법 제7조 제3항). 다툼이 예상되는 사건에서 지급명령부터 하면 결국 소송으로 넘어가면서 한 단계를 더 거치는 셈이 될 수 있습니다.

분쟁조정이라는 세 번째 길

법원 절차 말고도 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법이 있고, 보증금 반환 분쟁도 조정 대상입니다(주택임대차보호법 제14조 제2항 제3호). 다만 상대방이 조정에 응하지 않겠다고 통지하면 신청이 각하되므로(제21조 제3항 제5호), 대화의 여지가 남아 있는 집주인일 때 쓸모가 큽니다. 조정이 성립해도 강제집행을 승낙한다는 문구가 조정서에 들어가야 그 정본으로 바로 집행할 수 있다는 점도 기억해 두세요(제26조 제4항⁠·⁠제27조).

무엇부터 할지 정하는 순서

1. 종료일과 반환 금액을 확정하고, 다툼 없는 금액과 다투는 금액을 나눈다
2. 반환 요구와 인도 준비를 문서로 알리고 수신 기록을 남긴다
3. 집주인의 반응을 본다 — 무응답, 지급 약속, 공제 주장 가운데 어디인가
4. 다툼이 없으면 지급명령, 다툼이 크면 보증금반환소송, 대화 여지가 있으면 조정을 검토한다

어느 길을 고르든 보증금반환소송까지 이어질 때 쓰는 자료는 같습니다. 계약서, 송금 내역, 종료 통지, 인도 준비를 알린 기록을 처음부터 한 폴더에 모아 두면 절차를 바꾸더라도 다시 준비할 일이 줄어듭니다.

이사를 해야 한다면 이 순서와 별개로 임차권등기를 먼저 마쳐 두는 것이 안전합니다. 등기가 실제로 기입되기 전에 주민등록을 옮기면 그동안 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 지키기 어려울 수 있습니다.