보증금반환소송을 준비할 때 가장 먼저 답해야 할 질문은 "계약이 이미 끝났는가"입니다. 보증금을 돌려 달라는 권리는 임대차가 종료된 뒤에야 구체적으로 행사할 수 있어서, 종료일이 흔들리면 청구 시점과 지연손해금, 이사 계획까지 함께 흔들립니다. 계약서의 만료일은 출발점일 뿐이고, 그 사이에 누가 언제 어떤 통지를 했는지가 결론을 정합니다.
이 문서는 주택 임대차를 기준으로 종료 여부를 가르는 갈래와, 갈래마다 확인할 날짜를 차례로 정리합니다. 상가 임대차는 상가건물 임대차보호법이 기간과 요건을 따로 두고 있어 이 설명을 그대로 옮겨 쓰기 어렵습니다.
종료를 가르는 네 갈래
주택 임대차가 끝나는 길은 크게 네 가지로 나눌 수 있습니다.
- 정해진 기간이 지나고, 어느 한쪽이 정해진 구간 안에 갱신하지 않겠다는 뜻을 전한 경우
- 아무도 통지하지 않아 계약이 저절로 이어진 뒤(묵시적 갱신) 세입자가 해지를 통지한 경우
- 세입자가 갱신요구권을 써서 2년이 늘어난 뒤 해지를 통지한 경우
- 집주인과 세입자가 끝내기로 합의한 경우
어느 갈래인지 먼저 정해야 종료일 계산법이 정해집니다. 묵시적 갱신이 된 계약을 처음 만료일에 끝난 것으로 계산하는 식의 착오가 가장 흔합니다.
계약서에 적은 기간이 2년보다 짧다면 한 가지를 더 봐야 합니다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 주택 임대차는 2년으로 보지만, 세입자는 짧게 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항). 1년 계약서를 쓴 세입자라면 1년 만료로 끝내고 청구할지, 2년을 채울지 고를 여지가 있다는 뜻이고, 어느 쪽을 택했는지 집주인에게 분명히 알려 두어야 다툼이 줄어듭니다.
갱신하지 않겠다는 통지에는 정해진 구간이 있습니다
제6조 제1항은 당사자마다 통지 구간을 다르게 둡니다. 집주인은 만료일을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 거절하거나, 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻을 전해야 합니다. 세입자는 만료 2개월 전까지 전하면 됩니다. 이 구간에 아무 통지가 없으면 종전 조건 그대로 다시 맺은 계약으로 보고, 그 존속기간은 2년이 됩니다(같은 조 제2항). 세입자가 차임을 두 번 치에 이르도록 밀렸거나 의무를 현저히 어긴 경우에는 이 저절로 이어지는 규정이 적용되지 않습니다(같은 조 제3항).
통지는 상대방에게 닿은 때 효력이 생기는 것이 원칙입니다(민법 제111조 제1항). 그래서 "언제 보냈는가"보다 "언제 받았는가"를 보여 주는 자료가 중요합니다. 구간의 끝자락에 보낸 통지라면 하루 차이로 갱신 여부가 갈릴 수 있으니, 받은 날이 남는 방법을 두 가지 이상 겹쳐 쓰는 편이 안전합니다.
저절로 이어졌거나 갱신요구로 늘어난 계약의 해지
묵시적 갱신이 된 뒤라면 세입자는 늘어난 2년을 채우지 않고 언제든 해지를 통지할 수 있습니다(제6조의2 제1항). 효력은 바로 생기지 않고, 집주인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다(같은 조 제2항). 이 경우 종료일은 계약서 만료일이 아니라 "통지가 닿은 날로부터 3개월 뒤"이므로, 반환을 요구할 수 있는 날도 그만큼 뒤로 갑니다. 이 해지 규정은 세입자에게만 주어진 것이라는 점도 기억해 두세요.
세입자가 통지 구간 안에 계약갱신을 요구하면 집주인은 법에 적힌 사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 이 권리는 한 번만 쓸 수 있고, 갱신된 기간은 2년으로 봅니다(제6조의3 제1항·제2항). 이렇게 늘어난 계약을 중간에 끝낼 때에도 위 해지 규정이 준용되어(같은 조 제4항), 집주인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 종료됩니다. 보증금반환소송의 청구 원인은 결국 "임대차가 끝났다"는 사실에서 시작하므로, 이 3개월 계산이 소장의 첫 줄을 좌우합니다.
종료를 보여 주는 기록 정리법
종료 여부는 결국 기록으로 증명합니다. 아래처럼 묶어 두면 다음 단계에서 그대로 꺼내 쓸 수 있습니다.
| 기록 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 계약서·갱신 합의서 | 시작일, 만료일, 갱신 여부와 횟수 |
| 통지 문자·메신저·우편 | 보낸 날, 받은 날, 실제 문구 |
| 수신을 보여 주는 자료 | 읽음 표시, 배달 증명, 답장 |
| 집주인의 답변 | 거절 사유, 조건 변경 제안, 실거주 계획 |
날짜는 기억이 아니라 화면 캡처와 원본 파일로 남기고, 기억으로 채운 칸에는 따로 표시해 두세요. 나중에 보증금반환소송을 내게 되면 이 표가 증거 목록의 앞부분이 됩니다.
종료가 확인되면 반환을 요구하고 그 사실을 남기는 단계로 넘어갑니다. 소송 전에 무엇을 보내 둘지는 내용증명과 지급명령을 다룬 문서에서 이어서 설명합니다.
자주 묻는 질문
Q. 문자로 보낸 갱신거절 통지도 효력이 있나요?
A. 주택임대차보호법은 통지 방식을 따로 정해 두지 않아 문자나 메신저도 통지가 될 수 있습니다. 다만 상대가 받았는지를 두고 다툼이 생길 수 있으니 답장, 읽음 표시, 통화 기록처럼 도달을 보여 주는 자료를 함께 보관하세요.
Q. 집주인이 직접 살겠다며 갱신요구를 거절하면 계약은 끝나나요?
A. 집주인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우는 법에 적힌 거절 사유입니다(제6조의3 제1항 제8호). 이 사유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 손해를 배상해야 한다는 규정도 있으니(같은 조 제5항), 거절 문자와 그 뒤 집의 사용 상황을 기록해 두세요.
정리
종료일은 만료일, 통지가 닿은 날, 3개월이라는 세 숫자를 맞춰 보면 대부분 정해집니다. 내 계약이 어느 갈래인지부터 고르고, 그다음 질문은 보증금반환소송 질문 목록이 있는 첫 화면에서 순서대로 따라가 보세요.
이 글은 일반적인 법률 정보이며, 개별 사건의 결론은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
근거: 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제6조 제1항~제3항, 제6조의2, 제6조의3 제1항·제2항·제4항·제5항 [시행 2026. 1. 2.][법률 제21065호], 민법 제111조 제1항 [시행 2026. 3. 17.][법률 제21454호] — 국가법령정보센터 2026-10-20 확인