보증금반환소송 - 집주인이 바뀌었거나 연락이 안 되면 누구를 상대로 하나요?

계약할 때의 집주인과 지금 등기부의 소유자가 다르다면 보증금반환소송은 누구를 상대로 내야 할까요? 집주인이 전화를 받지 않고 주소도 모른다면 소송을 시작할 수는 있을까요? 상대방을 잘못 정하면 이기고도 집행이 어려워지거나 처음부터 다시 해야 할 수 있어서, 소장을 쓰기 전에 꼭 정리해야 하는 부분입니다. 판결의 효력은 원칙적으로 소송의 당사자 사이에 미치고, 판결로 그 집에 강제경매를 신청하려면 판결의 채무자 명의로 등기된 부동산이어야 하기 때문입니다(민사집행법 제81조 제1항 제1호).

먼저 등기부에서 지금 소유자를 확인합니다

출발점은 임차주택의 등기사항증명서입니다. 소유권이 언제, 누구에게, 매매⁠·상속⁠·경매 가운데 어떤 원인으로 넘어갔는지 보면 방향이 잡힙니다. 내 쪽에서는 이사 들어간 날과 전입신고일을 확인합니다. 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게도 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 생기는데(주택임대차보호법 제3조 제1항), 소유권이 넘어간 날과 이 날짜의 앞뒤가 결론을 가릅니다.

대항력이 있다면 새 소유자가 임대인입니다

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택을 넘겨받은 사람, 그 밖에 임대할 권리를 이어받은 사람이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 대법원은 대항력을 갖춘 뒤 소유권이 넘어가면 보증금 반환 채무도 소유권과 함께 새 소유자에게 옮겨 가고, 이전 집주인의 반환 채무는 소멸한다고 보았습니다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결). 그래서 이 경우에는 새 소유자를 상대로 청구하는 것이 원칙입니다.

계약 기간이 이미 끝난 뒤에 집이 팔렸어도 크게 다르지 않습니다. 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 이어지는 것으로 보기 때문에(제4조 제2항), 종료된 상태의 임대인 지위가 새 소유자에게 그대로 넘어간다는 것이 대법원 판단입니다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

승계를 원하지 않는다면 서둘러 이의를 밝혀야 합니다

같은 2001다64615 판결은 예외도 함께 밝혔습니다. 세입자가 새 소유자의 임대인 지위 승계를 원하지 않으면, 집이 넘어간 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기해 승계되는 관계에서 벗어날 수 있고, 그러면 이전 집주인의 반환 채무가 소멸하지 않는다는 것입니다. 새 소유자의 자력이 의심스러울 때 생각해 볼 수 있는 선택이지만, 같은 판결에는 세입자가 승계를 전제로 행동했다면 이의를 제기한 것으로 단정하기 어렵다고 본 판단도 담겨 있습니다. 매매 사실을 알게 된 날짜와 그 뒤 누구와 어떤 연락을 주고받았는지 꼼꼼히 남겨 두세요.

어느 쪽을 상대로 할지 판단이 서지 않는다면, 보증금반환소송을 내기 전에 소유권 이전 날짜, 내 전입일, 새 소유자와 주고받은 연락을 한 장에 적어 상담에서 함께 확인하는 것이 안전합니다. 상대방을 잘못 고른 사실을 소송 중에 알게 되면 바로잡는 데 그만큼 시간이 더 듭니다.

대항력이 없었거나 집주인이 사망했다면

전입신고 전에 소유권이 넘어간 경우처럼 대항력이 없었다면 새 소유자에게 임대인 지위가 당연히 넘어간다고 보기 어렵고, 계약을 맺은 원래 집주인을 상대로 청구하는 것이 기본입니다. 집주인이 사망했다면 상속인이 고인의 재산에 관한 권리와 의무를 이어받으므로(민법 제1005조) 상속인을 상대로 하게 됩니다. 이어받는 사람이 여럿이거나 그중 누군가 상속을 포기했거나 한정승인을 했다면 상대방과 받을 수 있는 범위가 달라질 수 있습니다.

연락이 끊겼다면 공시송달을 검토합니다

집주인의 주소나 근무 장소를 알 수 없으면 법원사무관 등이 직권으로 또는 신청을 받아 공시송달을 할 수 있습니다(민사소송법 제194조 제1항). 신청할 때는 그 사유를 소명해야 하므로(같은 조 제2항), 등기부에 적힌 주소, 계약서 주소, 알고 있던 직장 주소 등으로 송달을 시도한 기록을 모아 두어야 합니다. 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기고, 외국에서 할 송달에 대한 공시송달은 2개월입니다(제196조 제1항⁠·⁠제2항).

주소를 모르는 집주인을 상대로 한 보증금반환소송이라도 이처럼 소송 자체는 진행할 수 있습니다. 다만 주의할 점이 두 가지 있습니다. 지급명령은 공시송달 말고는 송달할 방법이 없으면 할 수 없어서(제462조 단서), 주소를 모르면 처음부터 소송으로 가는 편이 낫습니다. 또 공시송달로 기일 통지를 받은 상대방이 나오지 않아도 다투지 않은 것으로 보지 않으므로(제150조 제3항 단서), 세입자가 계약⁠·송금⁠·종료⁠·인도 사실을 증거로 하나하나 증명해야 합니다. 판결을 받은 뒤 집을 경매로 넘기는 순서는 판결 뒤 경매 신청 문서에 정리했습니다.