보증금반환소송 - 판결을 받고도 돌려주지 않으면?

판결은 "돌려주라"는 법원의 판단일 뿐, 그 자체로 통장에 돈이 들어오게 하지는 않습니다. 보증금반환소송에서 이긴 뒤에도 집주인이 지급하지 않으면 강제집행으로 넘어가야 합니다. 세입자에게 가장 가까운 집행 대상은 대개 지금 살고 있거나 살았던 그 집이고, 주택임대차보호법은 이 경매를 시작하기 쉽게 하는 장치를 따로 두고 있습니다.

집행에 필요한 서류부터 갖춥니다

강제집행은 집행권원이 있어야 시작할 수 있습니다. 확정된 판결뿐 아니라 가집행 선고가 붙은 판결, 확정된 지급명령, 소송상 화해처럼 확정판결과 같은 효력을 가진 것도 집행권원이 됩니다(민사집행법 제24조⁠·⁠제56조). 재산권 청구에 관한 판결에는 가집행 선고를 붙이지 않을 상당한 이유가 없는 한 가집행 선고가 붙으므로(민사소송법 제213조 제1항), 집주인이 항소하더라도 확정을 기다리지 않고 집행을 검토할 수 있습니다.

보증금반환소송의 판결문을 받으면 주문을 먼저 읽어 두세요. 지급할 금액, 지연손해금의 시작일과 이율, 집 인도와 맞바꾸는 조건이 붙었는지가 모두 주문에 적혀 있고, 이 내용이 그대로 경매 신청서의 청구 채권이 됩니다.

서류는 다음 순서로 확인합니다.

1. 판결 송달 — 판결이 집주인에게 이미 송달되었거나 집행과 동시에 송달되어야 집행을 시작할 수 있습니다(민사집행법 제39조 제1항)
2. 집행문 — 판결 정본에 집행문을 받아 "집행력 있는 정본"을 만듭니다(제28조). 확정된 지급명령은 원칙적으로 집행문 없이 그 정본으로 집행합니다(제58조 제1항)
3. 대상 부동산의 등기사항증명서 — 지금 소유자가 판결의 채무자와 같은지 확인합니다

임차주택 경매는 집을 먼저 비우지 않아도 시작됩니다

맞바꾸는 조건이 붙은 집행권원이라면 원래는 집행을 구하는 쪽이 자기 몫의 의무를 먼저 이행하거나 이행 제공한 사실을 입증해야 집행이 시작됩니다(민사집행법 제41조 제1항). 그런데 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 세입자가 보증금 반환 소송에서 받은 확정판결 또는 그에 준하는 집행권원으로 그 임차주택의 경매를 신청할 때에는 이 요건을 요구하지 않습니다. 아직 그 집에 살고 있어도 경매 신청 자체는 할 수 있다는 뜻입니다. 인도와 보증금이 맞물리는 관계는 집 비우기와 동시이행 문서에서 자세히 다루었습니다.

강제경매 신청의 실제 순서

경매를 신청한 세입자는 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자로서 배당받을 채권자에 들어갑니다(제148조 제1호). 집행비용은 결국 채무자가 부담하는 구조지만, 신청할 때는 법원이 정한 비용을 채권자가 미리 내야 하고 내지 않으면 신청이 각하될 수 있으니(제18조) 법원 안내를 확인하세요.

배당을 받으려면 확인할 두 가지

첫째는 순위입니다. 주택 인도와 주민등록이라는 대항요건에 계약서상 확정일자까지 갖춘 세입자는 경매 대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 이미 이사했다면 그 전에 임차권등기를 마쳤는지가 이 권리를 지키는 열쇠가 됩니다(제3조의3 제5항). 근저당처럼 앞선 순위의 권리가 있으면 받을 몫이 줄 수 있으니 등기사항증명서로 순서를 확인하세요.

둘째는 인도입니다. 경매는 집을 비우지 않고 시작할 수 있지만, 우선변제로 배당금을 손에 쥐려면 경매로 집을 산 사람에게 집을 비워 넘겨야 합니다(제3조의2 제3항). 이사 일정과 배당 일정을 함께 맞춰 두어야 하는 이유입니다. 보증금반환소송을 시작할 때부터 이 두 조건을 염두에 두고 이사 시점을 정해 두면, 판결 뒤 단계에서 권리를 잃는 일을 줄일 수 있습니다.

경매로도 모자라면

경매 대금이 보증금에 못 미치면 남은 금액은 집주인의 다른 재산에서 받아야 합니다. 예금이나 다른 부동산을 모른다면 법원에 채무자의 재산 상태를 밝히게 하는 재산명시신청 등을 검토할 수 있습니다(민사집행법 제61조). 다만 가집행 선고가 붙은 판결만으로는 이 신청을 할 수 없다는 제한이 있어(같은 조 제1항 단서), 판결 확정 여부를 먼저 확인해야 합니다.